Rénovation et aides
Interdiction de location DPE F : calendrier officiel 2027-2036
Le calendrier officiel des interdictions de location pour les DPE G, F, E, D en France selon la loi Climat & Résilience. Dérogations, sanctions, options pour propriétaires bailleurs.
6 min de lecturePublié le 21 septembre 2026
En résumé : la loi Climat & Résilience de 2021 organise l'interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques en France : DPE G interdits depuis 2025, DPE F à partir de janvier 2028, DPE E à partir de 2034, DPE D à partir de 2036. Cette réglementation concerne 4,8 millions de logements en France. Les propriétaires bailleurs disposent de 3 options : rénover, vendre ou exploiter les dérogations. Ce guide détaille le calendrier exact, les sanctions et les alternatives.
Le calendrier officiel des interdictions
Dates clés à connaître :
| Date | Classe DPE interdite à la location | Nombre de logements concernés |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | Logements > 450 kWh/m²/an | 90 000 |
| 1er janvier 2025 | Tous DPE G | 600 000 |
| 1er janvier 2028 | Tous DPE F | 1 500 000 |
| 1er janvier 2034 | Tous DPE E | 2 700 000 |
| 1er janvier 2036 (prévu) | Tous DPE D | 5 000 000+ |
Sources : ministère de la Transition écologique, ONRE (Observatoire national de la rénovation énergétique).
Total concerné à terme : 60 % du parc locatif privé français.
Ce que signifie "interdiction de location" en pratique
Baux nouveaux ou renouvelés
Interdiction stricte de signer un nouveau bail d'habitation pour :
- Un logement DPE G depuis le 1er janvier 2025
- Un logement DPE F à partir du 1er janvier 2028
Cela concerne :
- Baux nu meublé ou non meublé
- Locations vides ou meublées
- Résidences principales ET résidences secondaires louées à l'année
Baux en cours
Les baux signés AVANT l'interdiction restent valables jusqu'à leur terme.
Exemple : un bail signé en 2027 pour un logement F peut se poursuivre normalement, mais ne pourra pas être renouvelé au terme des 3 ou 6 ans.
Reconduction tacite bloquée : si le locataire décide de rester au terme du bail, le propriétaire ne peut pas légalement renouveler tant que le logement reste classé F.
Interdictions supplémentaires liées au DPE F et G
Au-delà de l'interdiction pure, plusieurs restrictions s'appliquent :
1. Blocage de l'augmentation du loyer Depuis août 2022, il est interdit d'augmenter le loyer d'un bail en cours pour un logement classé F ou G, même en cas de révision annuelle.
2. Interdiction de mettre en location saisonnière régulière Les DPE F et G ne peuvent plus être mis en location saisonnière touristique régulière (Airbnb, Booking) dans certaines communes (délibération municipale requise).
3. Obligation d'audit énergétique à la vente Depuis 2023 pour F/G, depuis 2025 pour E.
4. Mention obligatoire "passoire énergétique" sur annonces Toute annonce de location ou de vente doit mentionner explicitement le caractère "excessivement énergivore" du logement.
Sanctions pour un propriétaire en infraction
En cas de location d'un logement interdit :
-
Le locataire peut demander en justice :
- Une baisse de loyer avec effet rétroactif
- La réalisation des travaux de rénovation aux frais du bailleur
- La résiliation du bail sans préavis
- Des dommages-intérêts
-
Le juge peut ordonner :
- Astreinte financière jusqu'à décision de conformité
- Réalisation forcée des travaux dans un délai imposé
Pas de sanction pénale directe, mais la responsabilité civile du bailleur peut être engagée pour préjudice.
Les 3 options pour les propriétaires bailleurs
Option 1 : Rénover pour sortir de la classe interdite
Objectif : passer de F à E ou mieux avant 2028.
Coûts moyens de sortie :
- F → E : 8 000 à 20 000 € de travaux (isolation ciblée)
- F → D : 25 000 à 45 000 € (rénovation partielle)
- F → C : 40 000 à 65 000 € (rénovation d'ampleur)
Aides mobilisables :
- MaPrimeRénov' Bailleur (extension du dispositif propriétaire)
- CEE (Certificats d'Économies d'Énergie)
- Éco-PTZ jusqu'à 50 000 €
- Déduction fiscale des travaux sur revenus fonciers
ROI locatif : la rénovation permet de maintenir le bien en location + valorise à la revente + économies charges pour locataire = attractivité renforcée.
Option 2 : Vendre le bien avant l'interdiction
Stratégie : céder le bien à un acquéreur qui rénove (marchand de biens, primo-accédant motivé, investisseur long terme).
Décote à prévoir : -10 à -15 % vs prix équivalent classe D.
Public acquéreur :
- Rénovateurs / primo-accédants avec projet
- Investisseurs "value-add"
- Marchands de biens
Timing recommandé : vendre avant 2028 pour éviter le tsunami de mises en vente attendu à l'entrée en vigueur.
Option 3 : Exploiter les dérogations légales
Trois types de dérogations existent :
a) Copropriété bloquée Si les travaux nécessaires nécessitent une décision d'AG et que celle-ci refuse la rénovation, le propriétaire d'un lot individuel est exonéré de l'interdiction jusqu'à décision favorable de l'AG.
b) Bâtiments protégés Bâtiments de France, secteurs sauvegardés, monuments historiques : les travaux d'isolation extérieure peuvent être interdits par l'ABF. Dans ce cas, dérogation possible.
c) Coût disproportionné Si le coût des travaux dépasse 50 % de la valeur du bien, le propriétaire peut demander une dérogation motivée.
Attention : ces dérogations doivent être prouvées en cas de contentieux. Elles ne dispensent pas des autres obligations (audit énergétique, information locataire).
Cas particuliers
Location saisonnière (Airbnb, Booking)
Les logements F et G peuvent encore être loués en meublé de tourisme non professionnel, mais des restrictions communales se multiplient (Paris, Bordeaux, Nice, Lyon).
Attention : certaines communes durcissent leurs règles indépendamment de la loi nationale.
Bail commercial
L'interdiction ne concerne pas les baux commerciaux ni les baux professionnels. Elle vise uniquement les baux d'habitation.
Résidence de service (EHPAD, résidences seniors)
Les résidences services médicalisées ont un régime spécifique. Se rapprocher de l'ARS pour les obligations.
Logement meublé de tourisme
Depuis 2024, les meublés de tourisme dans les zones tendues doivent respecter le DPE minimum imposé aux résidences principales. Les DPE F seront interdits en 2028 pour les nouvelles autorisations de meublé touristique.
Timeline recommandée selon votre situation
Vous êtes propriétaire d'un logement DPE F actuellement loué :
- Q4 2026 - Q1 2027 : audit énergétique + décision (rénover ou vendre)
- 2027 : réalisation des travaux OU mise en vente
- Avant 2028 : logement conforme OU vendu
Vous êtes propriétaire d'un logement DPE F actuellement vacant :
- Ne pas mettre en location tant que non rénové
- Envisager rénovation prioritaire ou vente rapide
Vous êtes propriétaire d'un logement DPE G :
- Situation urgente depuis 2025
- Rénovation immédiate ou vente sans délai
Les erreurs à éviter absolument
Erreur 1 : Attendre 2028 pour agir. Les artisans RGE seront saturés en 2027 par la ruée massive.
Erreur 2 : Croire à la dérogation "coût disproportionné" trop facilement. Elle nécessite un dossier solide avec expertise.
Erreur 3 : Vendre au dernier moment. Les prix des passoires thermiques risquent de s'effondrer à l'entrée en vigueur des interdictions.
Erreur 4 : Confondre DPE et audit énergétique. Les deux sont nécessaires.
Erreur 5 : Espérer un retour en arrière législatif. Aucun signal politique en ce sens en 2027.
Foire aux questions
Aller plus loin
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Pour aller plus loin
- MaPrimeRénov' 2027 : le guide complet propriétaire
- Améliorer son DPE avant la vente
- Diagnostics obligatoires pour vendre en 2027