DPE et diagnostics

Interdiction de louer un logement classé G : ce que dit la loi en 2026

Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de louer un logement classé G. Découvrez le calendrier, les exceptions et les solutions pour les bailleurs.

Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de proposer à la location tout logement classé G au Diagnostic de Performance Énergétique. Cette mesure, issue de la loi Climat et Résilience de 2021, s'inscrit dans un calendrier progressif visant à éliminer les passoires thermiques du parc locatif français. Le point complet en 2026 sur les obligations, les exceptions et les solutions pour les bailleurs.

Le calendrier officiel d'interdiction

Le législateur a établi un calendrier échelonné pour permettre aux propriétaires de s'adapter :

Date	Interdiction	Nombre de logements concernés
1er janvier 2023	Consommation > 450 kWh/m²/an (G+)	Environ 90 000
1er janvier 2025	Classe G complète	Environ 600 000
1er janvier 2028	Classe F	Environ 1,2 million
1er janvier 2034	Classe E	Environ 2,6 millions

Au total, plus de 4,5 millions de logements devront être rénovés pour rester sur le marché locatif d'ici 2034.

Ce que signifie concrètement l'interdiction

L'interdiction s'applique aux nouveaux baux et renouvellements signés à partir de la date d'application. Les baux en cours restent valides jusqu'à leur terme naturel ou leur renouvellement tacite.

Concrètement, depuis le 1er janvier 2025 :

Un bailleur ne peut plus signer de nouveau bail pour un logement classé G
Le renouvellement d'un bail existant sur un logement G peut être contesté par le locataire
Le loyer d'un logement G ne peut plus être augmenté entre deux locataires
Un locataire peut saisir le juge pour exiger des travaux de mise en conformité

Les types de logements concernés

L'interdiction concerne :

Résidences principales louées nues ou meublées
Baux d'habitation de longue durée
Colocations avec bail unique ou baux multiples
Logements sociaux sous conditions

L'interdiction ne concerne pas :

Locations saisonnières de moins de 4 mois par an
Résidences secondaires occupées par le propriétaire
Bâtiments à usage professionnel exclusif
Baux commerciaux

Les exceptions et cas particuliers

Certaines situations permettent une dérogation temporaire :

1. Impossibilité technique

Si les travaux nécessaires pour atteindre la classe F sont techniquement impossibles ou dénaturent le bâtiment (contraintes architecturales, monuments historiques), une dérogation peut être demandée.

2. Contraintes patrimoniales

Les bâtiments classés ou inscrits aux monuments historiques bénéficient d'aménagements. Les Architectes des Bâtiments de France (ABF) peuvent refuser certains travaux d'isolation.

3. Copropriété bloquée

Si les travaux nécessaires relèvent des parties communes et n'ont pas été votés en assemblée générale malgré les efforts du propriétaire, un délai supplémentaire peut être accordé.

4. Coût disproportionné

Si le coût des travaux dépasse 50% de la valeur du bien, une exemption partielle peut être demandée à la commission départementale de conciliation.

Ces exceptions doivent faire l'objet d'une procédure formelle auprès des autorités compétentes. Elles ne dispensent pas d'informer le locataire de la classe DPE.

Que risque le bailleur en cas de non-respect ?

Louer un logement classé G après le 1er janvier 2025 expose à plusieurs sanctions :

1. Action en réduction de loyer

Le locataire peut demander au juge une réduction du loyer proportionnelle à la non-conformité, jusqu'à la réalisation des travaux.

2. Contentieux locatif

Le juge peut :

Ordonner la réalisation des travaux aux frais du bailleur
Fixer une astreinte journalière jusqu'à réalisation
Suspendre le versement du loyer par le locataire

3. Nullité du bail

Dans les cas graves, le bail peut être annulé avec dommages-intérêts au bénéfice du locataire.

4. Perte d'attractivité

Au-delà des sanctions, un logement classé G devient invendable et inéligible à de nombreuses aides fiscales (Denormandie, LMNP loi Cosse).

Solutions pour les bailleurs concernés

Solution 1 - Réaliser les travaux de rénovation

C'est la solution la plus pérenne. Pour passer de la classe G à la classe E ou D, comptez un budget de 20 000 à 60 000 euros selon la superficie.

Travaux prioritaires :

Isolation des combles (30% des déperditions)
Isolation des murs
Remplacement du système de chauffage
Remplacement des menuiseries

Aides mobilisables :

MaPrimeRénov' Parcours Accompagné : jusqu'à 63 000 euros
Éco-PTZ jusqu'à 50 000 euros
CEE (Certificats d'Économies d'Énergie)
Aides locales cumulables

Solution 2 - Vendre le bien

La vente reste autorisée sans restriction pour un logement classé G. Attention toutefois à :

L'audit énergétique obligatoire à la vente pour les F et G
La décote de 10 à 20% généralement constatée
L'obligation d'informer l'acheteur des futures obligations

Solution 3 - Passer en location saisonnière

Une location saisonnière meublée de moins de 4 mois par an au même locataire échappe à l'obligation. Cette solution est envisageable dans les zones touristiques.

Attention : dans les zones tendues (Paris, Bordeaux, Lyon, Nice, etc.), la location saisonnière est très encadrée par les mairies et nécessite souvent une autorisation.

Solution 4 - Récupérer le logement pour usage personnel

Un bailleur peut donner congé au locataire pour reprendre le logement pour lui-même ou un membre proche de sa famille. Cette solution évite l'obligation immédiate de travaux mais reste temporaire.

Solution 5 - Demander une dérogation

Si le bien entre dans les cas d'exception listés plus haut, une demande de dérogation formelle peut être adressée à la commission départementale.

Le calendrier à respecter pour anticiper

Pour un logement classé G :

Immédiatement : plus de nouveau bail possible
Prévoir 6 à 12 mois pour concevoir et réaliser les travaux

Pour un logement classé F :

Jusqu'au 31 décembre 2027 : location autorisée sans travaux
À partir du 1er janvier 2028 : interdiction
Anticiper dès 2026 : études et devis à lancer

Pour un logement classé E :

Jusqu'au 31 décembre 2033 : location autorisée
À partir du 1er janvier 2034 : interdiction
Planifier dès 2030 : ne pas attendre le dernier moment

L'importance de l'audit énergétique préalable

Avant de lancer des travaux dans un logement F ou G, il est fortement recommandé de faire réaliser un audit énergétique.

L'audit :

Identifie précisément les postes de déperdition
Propose 2 ou 3 scénarios de rénovation chiffrés
Simule les gains énergétiques et de classes DPE
Détaille les aides mobilisables

Coût : 600 à 1 200 euros. Aide : jusqu'à 500 euros de MaPrimeRénov'. Bénéfice : évite les mauvais choix qui coûtent plus cher à corriger.

Foire aux questions

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Sources officielles :

Ce guide est informatif et ne constitue pas un conseil juridique.