Rénovation et aides
Interdiction de location DPE F à Mulhouse : calendrier 2027-2036 et solutions pour les bailleurs
Interdiction de louer un DPE F à Mulhouse à partir du 1er janvier 2028 : ce qui est obligatoire, ce qui reste possible, les sanctions pour les bailleurs, et les solutions concrètes pour sécuriser votre investissement locatif.
9 min de lecturePublié le 10 octobre 2026
À Mulhouse, le parc locatif privé compte une proportion exceptionnellement élevée de biens classés F et G au DPE. Pour les bailleurs mulhousiens, l'échéance du 1er janvier 2028 et l'interdiction d'étendre les baux sur les classes F représente une pression réelle. Ce guide détaille le calendrier légal précis, les exceptions, les sanctions encourues, et les solutions concrètes pour anticiper cette échéance.
Sommaire
- Le calendrier légal complet
- Ce que l'interdiction signifie précisément
- Les exceptions et dérogations
- Les sanctions pour les bailleurs qui ne respectent pas la loi
- Les solutions pour les bailleurs mulhousiens
- Zoom sur les copropriétés mulhousiennes
- Le marché locatif mulhousien face à l'échéance
- FAQ
1. Le calendrier légal complet
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 instaure un calendrier d'interdictions progressives de mise en location des logements énergivores, applicable sur l'ensemble du territoire français, y compris Mulhouse.
| Date | Interdiction |
|---|---|
| 1er janvier 2023 | Gel des loyers des classes F et G (plus de réévaluation possible lors du renouvellement) |
| 1er janvier 2025 | Interdiction de louer les classes G pour les nouveaux baux |
| 1er janvier 2028 | Interdiction de louer les classes F pour les nouveaux baux |
| 1er janvier 2034 | Interdiction de louer les classes E pour les nouveaux baux |
Les baux signés avant chacune de ces dates continuent jusqu'à leur terme normal (durée légale 3 ans pour un bail nu, 1 an pour un meublé), mais ne peuvent plus être renouvelés dans les mêmes conditions.
2. Ce que l'interdiction signifie précisément
Il est important de bien comprendre ce que la loi interdit et ce qu'elle n'interdit pas.
Ce qui est interdit à partir des échéances :
- La signature d'un nouveau bail de résidence principale (bail nu loi 1989 ou bail meublé loi 2014)
- Le renouvellement d'un bail arrivé à son terme sur un bien devenu non conforme
- La modification du bail avec changement de locataire
Ce qui reste autorisé :
- La poursuite d'un bail en cours jusqu'à son terme normal
- La location saisonnière de type meublé de tourisme (sous conditions, voir ci-dessous)
- La location à titre de résidence secondaire du locataire (très rare)
- La location à usage professionnel non résidentiel (bureaux, cabinet)
- L'occupation à titre de résidence principale par le propriétaire lui-même
- La vente du bien
Attention aux meublés de tourisme : la loi Le Meur de 2024 a aligné progressivement les exigences DPE sur les meublés de tourisme avec celles du résidentiel. À partir de 2026, les meublés de tourisme en zone tendue (dont Mulhouse ne fait pas partie en 2027) sont soumis au même calendrier que la location résidentielle. Pour Mulhouse spécifiquement, la contrainte est moins forte, mais la trajectoire va vers un alignement total d'ici 2030.
3. Les exceptions et dérogations
Trois cas de dérogations ou d'aménagements existent.
Dérogation pour impossibilité technique de rénover Si un bien ne peut techniquement pas atteindre la classe E par des travaux raisonnables (contraintes architecturales, Bâtiments de France, patrimoine protégé), le bailleur peut demander une dérogation. Cette dérogation est accordée au cas par cas par le préfet, sur dossier technique circonstancié. Dans le centre historique de Mulhouse (immeubles protégés), certains biens peuvent potentiellement en bénéficier.
Dérogation pour copropriété où les travaux sont bloqués Si l'assemblée générale de la copropriété refuse de voter les travaux nécessaires à l'amélioration énergétique, le bailleur peut demander une dérogation en apportant la preuve de ses tentatives (procès-verbaux d'AG). Dérogation temporaire renouvelable chaque année.
Report pour sinistre ou impossibilité temporaire Un bailleur confronté à un sinistre (incendie, dégât des eaux majeur, catastrophe naturelle reconnue) peut obtenir un report de l'application de l'interdiction, le temps de reconstruire ou de rénover.
Attention : ces dérogations sont rares et exigent une procédure rigoureuse. Les tribunaux administratifs les acceptent au compte-gouttes. Ne comptez pas sur une dérogation pour planifier votre stratégie.
4. Les sanctions pour les bailleurs qui ne respectent pas la loi
Les bailleurs qui continuent de louer un bien devenu interdit s'exposent à plusieurs types de sanctions.
Sanctions civiles
- Le locataire peut demander au juge la réduction du loyer proportionnelle à l'écart entre la performance théorique et la performance réelle
- Le locataire peut demander la suspension du paiement du loyer jusqu'à mise en conformité
- Le locataire peut demander la résiliation du bail aux torts du bailleur avec dommages et intérêts
- Le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (DDPP du Haut-Rhin)
Sanctions pénales (prévues mais rarement appliquées à ce jour) Le code de la construction prévoit des amendes administratives jusqu'à 15 000 € par logement non conforme, et jusqu'à 30 000 € pour les personnes morales (SCI). Ces sanctions sont appliquées de manière encore marginale en 2027 mais la trajectoire est claire : montée en puissance progressive.
Risque juridique majeur en 2027 Depuis janvier 2027, les baux signés sur des biens classés G (interdits depuis 2025) sont systématiquement contestables par le locataire, y compris plusieurs mois après la signature. Jurisprudence croissante dans le Grand Est, dont au moins 3 décisions récentes (TJ Mulhouse, TJ Strasbourg) ont donné raison aux locataires avec réduction de loyer de 20 à 40 %.
5. Les solutions pour les bailleurs mulhousiens
Face à cette échéance 2028 pour la classe F, un bailleur mulhousien a quatre solutions principales.
5.1 Rénover avant l'échéance
C'est la solution la plus pérenne et souvent la plus rentable économiquement.
Objectif : atteindre au minimum la classe E (pour continuer à louer jusqu'en 2034), idéalement la classe D ou C pour sécuriser durablement l'investissement.
Coût typique pour un bail bailleur à Mulhouse :
- Appartement T3 70 m² passant de F à E : 20 000 à 35 000 € de travaux
- Appartement T3 70 m² passant de F à D : 30 000 à 50 000 €
- Maison 100 m² passant de F à D : 45 000 à 75 000 €
Aides mobilisables en tant que bailleur :
- MaPrimeRénov' bailleur : jusqu'à 40 % des travaux, plafonné à 28 000 €
- CEE : 2 000 à 6 000 € selon travaux
- Climaxion : 500 € audit + 2 000-4 000 € prime BBC si rénovation globale performante
- Éco-PTZ : jusqu'à 30 000 € sans intérêts sur 15 ans
- TVA à taux réduit 5,5 %
Reste à charge réel après aides : généralement 30 à 60 % du coût brut.
Rentabilité : la rénovation d'un bien locatif à Mulhouse se rentabilise généralement en 8-12 ans via l'augmentation des loyers possibles (fin du gel), l'absence de vacance locative, et la valorisation à la revente.
5.2 Vendre le bien avant l'échéance
Solution rapide si vous ne souhaitez pas investir dans la rénovation ou si vous préférez libérer du capital.
Timing optimal : vendre avant 2028 pour éviter la pression de l'offre qui va s'intensifier quand les autres bailleurs F essaieront aussi de vendre fin 2027 / début 2028.
Décote attendue : 12-20 % du prix d'un bien standard de même typologie à Mulhouse.
Voir notre guide complet de la vente d'une passoire thermique à Mulhouse.
5.3 Récupérer le bien pour usage personnel
Si vous souhaitez conserver le bien dans votre patrimoine sans engager de rénovation immédiate, vous pouvez :
- Donner congé pour reprise à votre locataire (6 mois avant terme du bail)
- Reprendre le bien pour votre usage personnel (résidence principale ou secondaire)
- Habiter ou laisser vacant le temps de décider
Attention aux conditions légales du congé pour reprise : le motif doit être réel (occupation effective, pas simulée), le bénéficiaire doit être le bailleur ou un proche parent (conjoint, PACS, concubin, ascendants, descendants). Un congé abusif peut être contesté par le locataire.
5.4 Transformer en location professionnelle
Si le bien se prête à un usage professionnel (rez-de-chaussée, bon emplacement commercial, bureaux), transformer la destination permet de sortir des contraintes DPE résidentiel. Démarche : déclaration de changement de destination en mairie de Mulhouse, éventuellement permis de construire si travaux extérieurs.
Marché pertinent à Mulhouse : professions libérales (médecins, kinés, psychologues), micro-entreprises, consultants indépendants. Nombreux dans le quartier Rebberg, autour de la gare centrale, et dans certaines rues du centre.
6. Zoom sur les copropriétés mulhousiennes
Les copropriétés représentent une large part du parc locatif privé mulhousien. Elles présentent des défis spécifiques face à l'échéance 2028.
Problème structurel Les travaux d'amélioration énergétique les plus performants (isolation des façades, remplacement du système de chauffage collectif) sont des travaux de parties communes qui nécessitent un vote en assemblée générale à la majorité absolue des copropriétaires. En pratique, beaucoup de copropriétés mulhousiennes anciennes sont bloquées :
- Copropriétaires non-résidents qui ne votent pas
- Copropriétaires modestes qui refusent d'engager des dépenses
- Conflits de voisinage qui bloquent les décisions
- Syndic peu actif qui ne pousse pas les projets
Évolution légale récente Depuis la loi Climat, les copropriétés de plus de 15 ans doivent avoir un DPE collectif et un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) d'au moins 10 ans. Depuis 2027, ces documents sont opposables : un propriétaire bailleur qui a voté contre les travaux prévus au PPT ne peut plus se prévaloir de « l'impossibilité technique » pour obtenir une dérogation.
Que faire en tant que bailleur en copropriété ?
- Devenir actif dans la copropriété : participer aux AG, se présenter au conseil syndical
- Proposer des travaux financés par les aides collectives (M2A, Climaxion collectivités, ANAH Habiter Mieux Copropriété)
- Si la copropriété est bloquée : documenter vos tentatives de vote (procès-verbaux d'AG) pour pouvoir demander ultérieurement une dérogation
- En dernier recours : vendre votre lot avant 2028
7. Le marché locatif mulhousien face à l'échéance
Les analystes et observatoires locaux (Chambre des Notaires du Haut-Rhin, FNAIM 68) anticipent plusieurs effets de l'échéance 2028 sur le marché mulhousien :
Effet 1 — Vague de mises en vente fin 2027 / début 2028 Les bailleurs n'ayant pas rénové vont tenter de vendre leur bien F avant qu'il ne devienne invendable loués. Cette vague d'offre va mécaniquement faire baisser les prix sur ce segment (projection : -5 à -8 % supplémentaires sur les biens F).
Effet 2 — Raréfaction de l'offre locative dans certains quartiers Les quartiers anciens où la densité de passoires thermiques est forte (centre historique, Dornach, Bourtzwiller) risquent de voir leur offre locative diminuer, créant une tension sur les biens restants et une hausse des loyers des biens conformes.
Effet 3 — Opportunité pour les investisseurs patients Les investisseurs capables d'acheter décoté et de porter un chantier de rénovation vont trouver à Mulhouse des opportunités à fort rendement potentiel (achat à -15 %, aides à 40-60 %, revente valorisée +20 %, soit un gain brut de 35-50 % sur 18-24 mois).
Effet 4 — Pression sur les copropriétés Les copropriétés dégradées pourraient voir une accélération des décisions collectives, poussées par les bailleurs qui ont besoin de rénover rapidement avant 2028.